La importancia del diseño urbano: una agenda para las ciudades de Quintana Roo

La aplicación del diseño urbano ha sido subestimada en el crecimiento de las ciudades por los diversos actores que generan la expansión de la mancha urbana. Es fundamental que se identifique la correlación que existe entre el desarrollo social y la calidad de vida en una ciudad, cuando parte de un diseño urbano enfocado a generar espacios públicos equipados con el mobiliario urbano básico, como es el alumbrado público, el señalamiento, paraderos, bancas y basureros.

Sólo con el diseño urbano podremos modificar el paradigma de la movilidad, si esta se jerarquiza a partir del peatón como el principal y gran usuario de la ciudad, con andadores y banquetas, rampas y puentes en cruces de vialidades; en segundo término, con ciclopistas, paraderos y líneas de transporte público; de modo que ubiquemos al automóvil en la más baja escala de importancia, ya que lamentablemente, hoy por hoy ese medio de transporte se ha convertido en el gran depredador de espacio y recursos en las ciudades.

Es un hecho que las urbes bien diseñadas y que otorgan a sus habitantes un entorno adecuado para vivir sus propias vidas de una forma más agradable, es decir, donde encuentran la felicidad en su vida cotidiana, se convierten en un círculo virtuoso de trabajo creativo e inversiones innovadoras que entran en una competencia positiva.

El espacio urbano bien diseñado determina la conducta del ciudadano. Cuando tenemos calles sin alumbrado, basureros, paraderos ni banquetas por donde caminar, estamos propiciando el vandalismo y el robo; en cambio, cuando contamos con estos elementos se genera un sentido de pertenencia en el ciudadano que usa la calle, el parque o los andadores alumbrados señalados y a la vista de los vecinos. Todo ello puede disminuir el riesgo y las condiciones que favorecen la delincuencia.

Recuerdo el caso de los dos primeros kilómetros de la ciclopista que se construyó a lo largo del Bulevar Kukulcán, en Cancún, hace más de 30 años. Por su colindancia con el área urbana y la avenida Bonampak era utilizado por una gran cantidad de vecinos para caminar o correr. Al caer la noche, la falta de alumbrado público permitía que se suscitaran robos y asaltos, algo insólito en un parque lineal con una vialidad colindante –el Bulevar Kukulcán– por donde circulaban más de 20 mil vehículos por día.

Nadie era testigo de estos desafortunados eventos. La solución se dio instalando un alumbrado público con postes más bajos, lámparas con iluminación de 360° y el doble de potencia que el alumbrado vial; un pavimento color terracota que contrasta con la ropa de las personas y eliminando setos que funcionaban como muros que impedían la vista amplia de la zona. La delincuencia disminuyó casi al 100% a partir de la puesta en marcha del proyecto de diseño urbano para el remozamiento de la ciclopista.

Tanto para las autoridades encargadas del desarrollo urbano, como para los desarrolladores inmobiliarios, lanzamos una propuesta de agenda que podemos atender en cada proyecto o sector de la ciudad que se desarrolle, remodele o actualice con acciones de diseño urbano:

Priorizar el sistema vial, dando preferencia al peatón y menor importancia al automóvil (invertir pirámide de movilidad), y generar:

  • Planes maestros de ciclopistas en la ciudad.
  • Recuperación de parques urbanos, a través del diseño de su alumbrado público, mobiliario urbano, señalamiento y conexión con andadores y ciclopistas.
  • Plan maestro de andadores y banquetas. Busquemos que nuestras ciudades y proyectos inmobiliarios sean accesibles a todo tipo de peatón: adultos mayores, personas en sillas de ruedas, mamás con carriolas, etc. Logremos una ciudad universal.
  • Establecer especificaciones para desarrollos inmobiliarios y su interconexión con las vialidades, ciclopistas y en particular, con sus andadores, banquetas y paraderos de transporte público colindantes.
  • Siempre, alumbrado público en áreas públicas.
  • Aprovechamiento de edificios abandonados y terrenos baldíos no cercados como espacios públicos.

Finalmente, debemos reconocer que un elemento fundamental para el éxito de la operación y buen funcionamiento de la ciudad es la concientización. Los ciudadanos debemos tirar la basura dentro del bote, sin que nadie nos vigile u ordene, debemos hacerlo por la conciencia de hacer lo correcto, pero, debe existir ese mueble en la calle.

 

PRE-CONTRACT: THE PRIMARY CONTRACT OR THE PROMISE TO CONTRACT

In the real estate market, it is common to hold pre-contracts, also called primary contracts or promises to contract. This is due to various circumstances, among them: the flow of capital, the temporality of the stay of the parties, or remodeling and adjustments agreements to the property so that it is in optimal conditions and out of any fault in its delivery, first instance at least.

It is very important to determine the nature and effect of these contracts, as many people believe that by entering into a “promise of sale”, “a promise of assignment of rights” or a “promise of trust”, they acquire the rights owned by the “buyer”, “transferee” or “the” trustee “; being that, in the event that the contract was bilateral, the obligations and rights acquired by both parties for the celebration thereof are future but well-determined.

It should be noted that both parties must be willing, the subject matter of the future contract must be lawful and possible, and the price must be certain and determinable. It must be borne in mind that the natural consequence of signing the pre-contract is entering into the promised contract and not the sale, trust or assignment of rights in and of itself.

All investors, whether national or foreign, must be aware of their actual contractual position; that is, the improvement of the main contract should not be confused with the will of the parties to hold a specifically nominated contract in a certain and determined future, even when the pre-contract contains the elements of the main contract.

In the particular case of promises of assignments of rights, it must be specified that only what one actually possesses can be assigned. In that sense, we must refer to a real right or to a contractual position. A real right is that which weighs on a specific property and the ownership that is held over it, while the contractual position may refer to rights to be acquired over it. This is where the kind of contract entered into between the parties becomes relevant.

The above being said, the legal certainty generated by the signing of pre-contracts is not aimed at real rights, as it is rather limited to the certainty of signing a specific contract in a certain and determined future. It is of utmost relevance to clarify this to the investor, since, as law professionals, lawyers and notaries, or commercial intermediaries and brokers, must be obliged to legal certainty and law compliance, as well as to correct advice and information. Thus, the invitation to keep investment within the State is reinforced, thus avoiding capital outflow.

We must be inclusive and generate certainty with information, investment with legal security, movement in the real estate market with the correct advice; let’s take investment by the hand, so that the closing process is always safe, through the correct channels and with the greater information and security that the law generates.

La gran oportunidad inmobiliaria en ciudades costeras

Por ARQ. RICARDO ALVARADO

DIRECTOR DE PROYECTOS Y CONSTRUCCIÓN – RESIDENCIAL SENDEROS DE CIUDAD MAYAKOBA

El crecimiento turístico sostenido que se ha presentado en México durante 12 años, principalmente en los últimos seis años, evidencia las necesidades y retos que se han atendido en materia de desarrollo urbano y vivienda en las diferentes ciudades costeras, en particular, en las de perfil eminentemente turístico. Se trata de una tendencia mundial y México no es ajeno a ella. Las razones son diversas, pero derivan principalmente de la expansión de actividades económicas relacionas con el desarrollo portuario y comercial (en el Pacífico), la extracción de petróleo (en el Golfo de México) y por supuesto, el desarrollo turístico. En este último punto, tenemos el caso de Mazatlán, Los Cabos, Acapulco y Huatulco, en el Pacífico; de Tampico y Veracruz, en el Golfo de México; y en el Caribe, de Cancún, Playa del Carmen y Cozumel. Mérida puede incluirse en este último grupo, por su relativa cercanía al mar en el poblado de Progreso, y Campeche, que está iniciando su reconversión hacia el turismo.

Por otro lado, a partir de los años 60 surge una fuerte ideología –que posteriormente se tradujo en tendencia– orientada hacia la búsqueda de mejorar la calidad de vida y la salud de la familia, lo que llevó a la preferencia por sitios con mejor entorno ambiental, promoviendo así el traslado a nuevos centros de población con mejor planeamiento urbano.

Estudios de la UNAM (Investigaciones geográficas Boletín 40) demuestran cómo se ha dado la evolución casi explosiva en los dos litorales mexicanos. Basta mencionar que entre los años 1900 y 1995, las costas del Pacífico pasaron de albergar cuatro localidades a 83; mientras que en el Atlántico (Caribe inclusive), el crecimiento pasó de cinco localidades a 95, donde varias de ellas se convirtieron en grandes ciudades, como son Mérida y Cancún (poblaciones de 500 mil a menos de un millón de habitantes). Hoy, las dos son –o están muy cerca de ser– ciudades muy grandes, con más de un millón de habitantes.

No es gratuitito el impresionante desarrollo urbano e inmobiliario que se suscita en la Península de Yucatán. Podemos describirlo como un eje de desarrollo que inicia en Mérida, al cual está incorporándose Campeche. Al sur, va a lo largo de la costa de Quintana Roo, hasta llegar a Tulum, para continuar en la Costa Maya hasta finalizar en Chetumal, en la frontera con Belice. En términos turísticos, es la potencia del Caribe, ya que compite con otros países y con el gigante turístico que es Florida y su emblemático Miami.

Esta región se ha convertido en una atracción interminable de migración de mexicanos que encuentran empleo, mejor calidad de vida y hasta alcanzan uno de los mayores logros que toda familia puede soñar: tener una casa propia, sea que adquieran una vivienda con sus recursos o con crédito, o construyan su propia casa en algún desarrollo inmobiliario.

La oportunidad es enorme, aunque presenta un reto para los gobiernos estatales y municipales en cuanto a la planeación, promoción y normatividad del desarrollo urbano, incluyendo la infraestructura eléctrica, hidráulica y en particular la sanitaria, alineada a la conservación y protección ambiental.

Este gran desafío se ha afrontado con una inquebrantable voluntad del empresariado nacional y de los desarrolladores inmobiliarios que cubren la demanda de todos los segmentos socioeconómicos con múltiples productos; así como con una constante planificación ambiental y urbana, que nos beneficia con un desarrollo sostenible.

 

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Quintana Roo economía emergente con futuro

Por: Javier Murillo | Director General de DECONARQ

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egistrando 35 millones de personas en 2016, México se mantiene en el octavo lugar en la clasificación de llegadas de turistas internacionales, según el informe de la Organización Mundial del Turismo (OMT), Panorama del Turismo Internacional 2017; mostrando un incremento de casi 9% en el número de viajeros con respecto al mismo periodo del año 2015. Incuestionablemente, Quintana Roo juega un papel clave en este panorama, conservando su liderato en materia de turismo con la internacionalmente conocida marca “Cancún”. Esta fortaleza ha permitido una disminución de la deuda pública y su administración interna ha generado más certidumbre, atrayendo más inversiones nacionales y extranjeras. Con base en este comportamiento, la Calificadora S&P Global Ratings confirma para el estado de Quintana Roo su calificación crediticia de emisor a largo plazo en escala nacional de ‘BBB’, con perspectiva estable, según ha informado la Secretaría de Finanzas y Planeación.

Adicionalmente, se consideraron otros factores en la calificación, como una administración financiera que aún presenta el desafío de consolidar una visión de largo plazo que garantice la estabilidad fiscal. Con estos datos y esta calificación, la entidad podrá continuar beneficiándose de un dinamismo económico muy particular, que ha superado el ritmo de crecimiento de la economía nacional.

Sin lugar a dudas, Quintana Roo es una economía emergente, donde la actividad turística ha detonado un fuerte flujo de nuevas inversiones hoteleras, las cuales han generado nuevos empleos que demandan mano de obra, lo que a su vez ha atraído un constante flujo de nuevos migrantes que buscan mejor calidad de vida. De esta manera, a menos de cincuenta años de su creación, Cancún ya rebasa el millón de habitantes. Este crecimiento de población ha sido determinante para que importantes cadenas de supermercados, abastecedoras de insumos, escuelas, hospitales, centros empresariales, bodegas, consultorios, oficinas y nuevas cadenas de restaurantes, entre otros muchos establecimientos; sean atraídos por una economía emergente en constante crecimiento.

Para el periodo que comprenderá del 2018 al 2022, las cifras irán en aumento considerando el número de nuevas habitaciones de hotel que se construirán, sobre todo en Cancún y la zona continental de Isla Mujeres; se calcula que para el cierre de este período serán aproximadamente 9 mil nuevas llaves hoteleras resultantes de la ampliación y construcción de alrededor de 20 edificaciones hoteleras. A estas se sumarán por lo menos 6 mil habitaciones más en la Riviera Maya, franja comprendida en el tramo que corre desde Puerto Morelos hasta Tulum. Asimismo, otros destinos de la región como Bacalar, Mahahual, Holbox y Cozumel, presentan cifras de crecimiento de nuevas habitaciones.

Este número representa una derrama económica importante para el destino y un incremento de al menos 20% en su capacidad hotelera, para lo que se pronostica será el desarrollo en ese periodo en el estado, especialmente en Cancún y Riviera Maya. Claro, siempre y cuando no exista un factor externo económico, político o climático que afecte este crecimiento. Es importante mencionar que la economía en Quintana Roo es frágil, a pesar de su consolidación y liderato en turismo y crecimiento demográfico. Precisamente por depender en gran medida de una sola industria –el turismo–, al haber una afectación por cualquiera de estos factores, el flujo de visitantes puede verse disminuido drásticamente como sucedió en el caso de la crisis financiera de 2008, donde se vio fuertemente perjudicado el sector inmobiliario durante un lapso de por lo menos tres años; o por factores climáticos como el huracán Wilma, que afectó al mercado turístico directamente por más de dos años, aunque vale la pena recordar que sus efectos fueron finalmente mitigados por la vigorosa actividad económica generada en la reconstrucción de la nueva infraestructura.

Tomando en cuenta lo anterior y previendo que Quintana Roo continuará al frente en materia de turismo, podemos decir que los pronósticos de crecimiento económico para el estado en los años venideros son alentadores, especialmente para la parte norte de la entidad.

En 2018-2022 15 mil nuevas llaves hoteleras se sumarán a la oferta existente en Cancún, Riviera Maya y la zona continental de Isla Mujeres aumentando en más de 20% la capacidad hotelera de la región Quintana Roo obtuvo una calificación crediticia de emisor a largo plazo en escala nacional de ‘BBB’, con perspectiva estable.

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AMPI-INFORMA Revista Living Terra

AMPI Informa: proyectos sustentables de bajo impacto que detonarán la economía del sur de México

Por: Asociación Mexicana de Profesionistas Inmobiliarios (AMPI)

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mediados del mes de marzo, se llevó a cabo el 1er Foro Inmobiliario 2018, titulado “Perspectivas del Turismo de Bajo Impacto para el Desarrollo Inmobiliario en la Región Sur de Quintana Roo”, en el Centro Internacional de Negocios de la Ciudad de Chetumal.

Inaugurado por el gobernador del estado, Carlos Joaquín González, el principal objetivo del evento fue contribuir a promover el desarrollo económico y sustentable de la zona sur del estado, a partir de la actividad turística de bajo impacto.

Para ello, en el marco del foro y durante tres días, se ofrecieron conferencias magistrales y  un panel de trabajo, donde los esfuerzos estuvieron encaminados hacia el diseño de un plan estratégico para mitigar la desigualdad entre el norte y el sur. Así, se hizo énfasis en la diversificación productiva y en la detonación del desarrollo inmobiliario en la región sur, mediante la creación de proyectos de integración turística estratégica y la priorización de la certeza jurídica, transparencia y combate a la corrupción en las transacciones inmobiliarias que se realizan dentro del territorio estatal. Lo anterior, atendiendo la posibilidad de una oferta alternativa real, atractiva y competitiva, con proyectos orientados hacia un turismo de alto poder adquisitivo, sustentable y de bajo impacto, que aproveche la riqueza natural y cultural de la zona.

Durante el foro, se abarcaron los siguientes temas, entre otros: “Estrategias del gobierno de Quintana Roo para detonar el desarrollo inmobiliario turístico de los municipios de la zona sur”, “Políticas públicas en materia hacendaria para promover las inversiones inmobiliarias en el sur de la región de Quintana Roo”, “Rompe paradigmas en bienes raíces”, “Proyectos detonadores del desarrollo turístico de la región”, “Aspectos legales en relación al desarrollo de la actividad turística inmobiliaria”, “Tipos de desarrollo inmobiliario” y “La importancia de la labor profesional del agente inmobiliario o profesionalización de los agentes inmobiliarios”.

La Asociación Mexicana de Profesionistas Inmobiliarios (AMPI) y Caribe Maya Chetumal, A.C., en coordinación con el Fideicomiso Grand Costa Maya, organizaron esta iniciativa que se espera sea la primera de muchas más encaminadas a detonar la actividad turística en la región sur del estado.

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MAHAUAL, Revista Living Terra

The steady pace of tourism development in Mahahual

By: Revista Living Terra

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he tourism sector has gained great relevance and economic importance both globally and in Mexico, as it has proven to be a great financial catalyst. Tourism activity impacts deeply on the dynamics of other sectors, such as construction, transport, and telecom, also boosting the rise of various other types of goods and services associated with the demands of visitors and of the tourism industry´s employees. It is not surprising that small communities are transformed into tourist centers, due to the increasing flow of visitors they receive. One clear example of this is Mahahual, a town located in south Quintana Roo, in the area known as Grand Costa Maya, which has in later years shown an increase in infrastructural development, side mainly in the hotel sector. Even if its development has not been as fast as that of the north side of the state, it has continued to show a positive trend due to its natural beauty and resources, constituting itself into a promising destination for visionary investors.

MAHAHUAL ON THE TOURISM RADAR

Until recent years, Mahahual had been a small fishing town of no particular popularity. It was only diving and sport fishing enthusiasts, and the residents of neighboring villages visiting to enjoy its beaches and natural recreational sites, who knew about its existence and found pleasure in its natural wonders. However, little by little its development has unfolded as a tourist center representing an alternative to the bustling urbanism of Cancún and Playa del Carmen, moreover with the increase in the arrival of transatlantic cruises to its port and with the opening of new routes in the international airport of Chetumal, which, incidentally, is undergoing expansion works as a part of the government´s ramping up of the tourism sector. The creation and revaluation of other attractions in this destination has contributed to the increase in the flows of visitors, resulting in the diversification of the market. Today, Mahahual is home to several tourist sites, such as archeological zones only one hour away (Chacchoben), the largest public beaches in the country, and the water and sports activities in Banco Chinchorro. Consequently, the tourism infrastructure has been reinforced so that it can supply the growing demand for services.

Hotel occupation being one of the main indicators of tourist activity, it should be noted that in 2008 the area counted 37 hotels, totaling 246 rooms; almost ten years later, in 2017, the numbers reached 42 and 565, respectivily. This way, there has been an increase of almost 130% in the number of rooms.

As it was to be expected, the dynamism of the tourism sector has impacted the economic growth of the zone, and so, its urban development. Thus, apart from the construction and development of new hotels, more commercial and recreational establishments, bars and restaurants, have emerged, as well as a water park and many services. On the other hand, the port of Mahahual is one of the main access points to this destination and, just as it has been the case with the hospitality industry, has shown an increase in activity. Between January and September 2016, the port received 136 cruises, while during the same period in 2017, the numbers reached 214, which represents an increase of 57%. Even when cruises do not generate a considerable economic spillover outside the port area and have minor impact on the development of the town, they certainly do position Mahahual on the world tourism radar.

Considering all of the above, it can be said that the current expectations for Mahahual incline towards continued economic and demographic growth, moving forwards with firm and steady pace so as not to oversaturate this destination. Evidently, today the bet here is on boosting tourism as a key driver for economic furtherance. A measured increase in the number of visitors can be predicted, then, and this in turn is expected to strengthen the tourism infrastructure, bringing with it interesting investment opportunities for those who can take it easy.

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Fibra-Uno-Revista-Living-Terra

FIBRA UNO vuelve al mercado

FIBRA UNO vuelve al mercado (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces), sustentadas en el modelo de inversión más sofisticado y rentable para tomar posiciones o adquirir bienes raíces en México, han tenido gran auge en los últimos seis años, convirtiéndose en un importante vehículo para inyectar capital a los bienes raíces. Ofreciendo oportunidades de inversión y contribuyendo así al crecimiento de la industria, han resultado muy atractivas para los inversionistas extranjeros y nacionales que participan en el financiamiento para la construcción y el desarrollo de un portafolio de proyectos urbanos. Siendo 11 los fideicomisos que actualmente se encuentran en el mercado, hay uno que destaca por ser el primero, por ser el más grande del país y por la evolución positiva que ha demostrado en los últimos años: Fibra Uno.

Seis años de expansión

Adquirir, operar, vender y desarrollar inmuebles para uso comercial es lo que Fibra Uno (FUNO) ha hecho muy bien desde que se creó en 2011. En su primera edición y con una cartera inicial conformada por 15 propiedades y los Derechos de Arrendamiento de una propiedad (para sumar un total de 16 propiedades), FUNO recaudó un agregado bruto de aproximadamente $ 3,580,000,000 pesos.

Especializada en el sector hotelero, industrial y comercial, es la primera y más grande FIBRA en México y la pionera en inscribir acciones en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Desde su nacimiento, ha demostrado con números que su crecimiento es sólido y se encuentra bien cimentado en su filosofía, misma que ha llevado a sus productos -compuestos por carteras y propiedades individuales en varias etapas de desarrollo y arrendamiento – a ser los privilegiados dentro del ciclo del negocio de bienes raíces.

Así, teniendo identificadas excelentes oportunidades de inversión inmobiliaria, este gigante ha logrado mantener el liderazgo en el mercado. En el primer semestre del año pasado, FUNO cerró con 521 propiedades con una superficie rentable de 7.67 millones de metros cuadrados; además de que las utilidades crecieron 103.5%, comparado con el mismo periodo del año pasado. Entre sus principales inversiones se encuentran la Torre Mayor y su proyecto más ambicioso Mitikah, para el cual destinará 20,000 millones de pesos.

Vuelve el gigante inmobiliario

Hace algunos meses, Fibra Uno obtuvo 12,800 millones de pesos (mdp) tras la emisión de 419.75 millones de CBFIs (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios) con un valor de 30.50 pesos cada uno, una oferta que tuvo una demanda de 3.5 veces. Los recursos irán destinados a completar los pagos del portafolio Turbo, con 18 propiedades y un valor de 14,300 mdp; así como de los portafolios Apolo II y Frimax, con una inversión de 17,000 mdp y 14 propiedades. Por otro lado, la firma tiene autorización para colocar deuda por hasta 55,000 mdp en los siguientes cinco años.

Esta emisión de capital al amparo de su programa integral de financimiento en la BMV, le facilitará volver al mercado de forma continua para buscar recursos cuando los requiera, sin necesidad de hacer colocaciones grandes ni de mantener ese dinero en tesorería, donde no generaría beneficios tangibles a sus inversionistas.

Estos programas integrales para las FIBRAs se aprobaron recientemente pero han generado perspectivas positivas; la primera en utilizarlos fue Terrafina, seguida de Fibra Monterrey y ahora Fibra Uno, lo que ha entusiasmado a muchos inversionistas.

Aunada a la naturaleza bondadosa de estos instrumentos financieros que permiten ganar por dos vías, la renta de los inmuebles y el precio de la acción; la eficaz evolución que han demostrado y la expectativa favorable que tienen en el futuro, convierte a las FIBFRAs – y particularmente a Fibra Uno – en una opción muy atractiva para los inversionistas extranjeros y nacionales, incluyendo instituciones como las AFORES.

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Quintana Roo emerging economy for the future

By: Javier Murillo | General Director of DECONARQ

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ith a record of 35 million people in 2016, Mexico remains eighth place in the ranking of international tourist arrivals, as reported by the World Tourism Organization, Tourism Highlights 2017, showing an increase of almost 9% in the number of travelers as compared with the same period in 2015. Unquestionably, Quintana Roo plays a key role in this scenario, remaining a leader in tourism with the internationally renowned brand “Cancun”. This strength has helped in decreasing the public debt, and its internal management has generated greater certainty, attracting more domestic and foreign investment. Based on this course of things, the rating agency Global Ratings S&P confirms for the state of Quintana Roo the credit rating BBB as domestic long-term issuer, with stable standing, as reported by the Ministry of Finance and Planning.

Other factors were also considered for the rating, such as its financial administration, still facing the challenge of consolidating a long-term vision that guarantees stability in tax matter. With this information and rating, the state will continue to benefit from a quite particular economic dynamism that has managed to exceed national standards.

As such, Quintana Roo is clearly an emerging economy, where tourist activity has triggered a powerful flow of new hotel investments, in their turn generating new jobs and labor, attracting a constant stream of new migrants looking for higher life quality; and so, in less than 50 years since its foundation, Cancun’s population already exceeds one million. This population growth has been crucial for different important supermarket chains, suppliers, schools, hospitals, business centers, warehouses, clinics, offices and upstart restaurant chains, among many other lines of business attracted by this emerging economy in constant growth.

For the coming period 2018 to 2022, the numbers will continue to increase as new hotel rooms are to be built, mainly in Cancun and the continental zone of Isla Mujeres. By the end of this period, approximately 9 thousand new hotel rooms are expected, resulting from the expansion and construction of approximately 20 new hotel buildings. To these, at least 6 thousand more rooms will be added in Riviera Maya, in the section that runs from Puerto Morelos to Tulum. Likewise, other destinations in the region, such as Bacalar, Mahahual, Holbox and Cozumel, are also growing in new rooms.

For the expected development of the state in this period, especially in Cancun and Riviera Maya, these numbers represent an important economic spill for the destination and a growth of at least 20% in its hotel capacity. That is, as long as there is no external economic, political or climate factor preventing such. It is important to note that Quintana Roo’s economy is frail in spite of its consolidation and leading position in tourism and population growth. That is the case, precisely, because it depends on a single industry, tourism; and so, if any of the aforementioned factors is affected, the flow of visitors can decrease drastically, as it happened with the financial crisis of 2008, when the real estate sector was heavily impacted in a negative way for a period of at least three years. Adverse factors such as hurricane Wilma serve as another example, as it affected the tourist market directly for over two years, although it is worth mentioning that its effects were finally mitigated by the forceful economic activity derived from the infrastructural reconstruction of the area.

All of this taken into account, and anticipating that Quintana Roo will continue to be the vanguard on tourism, it can be safely stated that the economic growth forecasts for the state in the coming years are encouraging, particularly for its northern part.

In 2018-2022 15 thousand new hotel rooms will be added to the existing supply in Cancun, Riviera Maya and the continental zone of Isla Mujeres increasing the hotel capacity in the region in more than 20% Quintana Roo was ranked as BBB domestic long-term issuer of credit, with stable standing.

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¿Cuál es el proceso a seguir para comprar una casa al contado en México?

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on muchas las ventajas de comprar una casa al contado, desde no pagar intereses hasta la facilidad de transferencia electrónica. Al evitar los intereses sobre una hipoteca convencional, podrá reducir sustancialmente el costo total de la casa en cuestión. El proceso de compra al contado de una casa es esencialmente idéntico a la compra hipotecaria, salvo la necesidad de solicitar y obtener aprobación para un préstamo.

Sin embargo, dado que estará comprando en una jurisdicción extranjera, deberá estar consciente de los riesgos y posibles complicaciones implícitas. Este artículo le dará algunos consejos en cuanto a la adquisición de propiedades al contado, además de una breve lista de cosas por hacer y evitar durante el proceso de cierre de la transacción:

Haga su oferta

Una vez encontrada la casa idónea, informe al propietario sobre la compra al contado que desea realizar. Muchos propietarios prefieren recibir el pago al contado, ya que el proceso de compraventa no dependerá de ningún préstamo de terceros que pudiera o no concretarse. Un comprador con efectivo es un comprador serio, con los medios para lograr la operación. Algunos compradores se valen de esta firme posición para negociar el precio de la casa y lograr reducirlo en alguna medida: los vendedores suelen inclinarse por lo que perciben como “algo seguro”, aunque el precio sea ligeramente menor, a un trato que requiera al comprador obtener financiamiento, aun cuando el comprador ofrezca pagar el precio inicialmente solicitado.

Qué hacer

Contrate los servicios de una firma de cierre de operaciones/títulos de propiedad (como Secure Title Riviera Maya) para obtener asistencia en el minucioso proceso por comenzarse.

Revise los términos del contrato de reserva, asegurándose de comprender y estar de acuerdo con los mismos.

Realice el pago del depósito SOLAMENTE a través de un Agente Depositario (Escrow) reconocido y confiable.

Qué evitar

Firmar documentos sin estar preparado para avanzar en el proceso de compra.

Firmar documentos sin asesoría legal profesional.

Depositar fondos a agentes de bienes raíces, abogados representantes del vendedor, o directamente al vendedor.

 

Haga un trato

Una vez acordado el precio, será momento de inspeccionar la propiedad. Podrá valerse de servicios de inspección autorizados y profesionales, los cuales despejarán cualquier duda en cuanto a las condiciones exactas de la casa y la propiedad en la cual ésta se encuentre. Una vez que los inspectores hayan dado el visto bueno a la propiedad, podrá proceder estando ya lo suficientemente seguro de que la casa no presenta inconvenientes serios. Si el inspector descubre cualquier problema serio, usted estará en su derecho de declinar el trato, siempre que su aprobación de la inspección haya sido establecida como condicionante en el contrato firmado. Si usted quiere comprar la casa sin importar que el inspector haya encontrado problemas menores, podrá renegociar el trato con el vendedor, acordando ya sean reparaciones o un precio menor.

Qué hacer

Haga todas las preguntas necesarias para asegurarse de comprender el proceso en curso.

Asegúrese de que su título de propiedad sea claro y esté libre de gravámenes, ejecuciones hipotecarias, impuestos vencidos, o cualquier otro embargo que pudiera afectar su condición de propietario.

Solicite el seguro de título de propiedad, si se cuenta con tal.

Solicite el reporte de cambio de título de propiedad en el idioma de su preferencia, con el fin de revisarlo junto con su abogado asesor o el representante de la firma de títulos de propiedad.

 

Cierre

Tras completarse la inspección y todas las demás tareas clave (como la búsqueda del título de propiedad), no quedará más que cerrar la operación. Siendo que su compra es al contado, tendrá mayor flexibilidad en cuanto a los términos del cierre, ya que no necesitará esperar la fecha estipulada por una institución financiera. En cualquier caso, ya habrá establecido junto con el comprador una fecha tentativa de cierre al momento de acordar el trato. Durante el cierre, usted o su representante asignado deberán firmar documentos en las oficinas del Notario Público, y sus fondos de compraventa serán distribuidos a las partes de la transacción, tales como al vendedor y a cualquier tercero aplicable.

 

Para mayores detalles e información

Secure Title Riviera México

Iván Castillo

Director General

icastillo@stla.net