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Escrow: herramienta de seguridad financiera

Cuando un inversionista decide adquirir una propiedad, una de las herramientas que se pueden utilizar para disminuir riesgos, sobre todo en regiones desarrolladas, es la figura de la cuenta de escrow.

Cuando se dice que una transacción inmobiliaria está en escrow, quiere decir que una negociación entre comprador y vendedor se ha realizado, que las partes involucradas han llegado a un acuerdo en cuanto a los términos y condiciones, y que los fondos para la transacción han sido depositados con un tercero imparcial que mantendrá dichos fondos en custodia hasta que se cumplan las condiciones pactadas por las partes.

El agente de escrow actúa de forma neutral; recibe los fondos requeridos, desde el primer depósito en garantía, hasta los fondos necesarios para completar el precio de venta, los cuales serán liberados de acuerdo a las condiciones pactadas entre las partes.

El servicio de escrow en México ha sido aceptado para miles de transacciones, convirtiéndose en una gran herramienta para completar transacciones inmobiliarias que requieren de seguridad financiera.

Aquí describimos los motivos por los cuales cualquier inversionista debería de considerarlo:

Protección sobre la inversión de dinero

  • Fondos depositados en escrow son custodiados por un tercero imparcial, quien protegerá el dinero del comprador y vendedor al seguir las instrucciones proveídas de forma anticipada por estos.

Evitar malos entendidos

  • Ya que las condiciones para liberar fondos son claramente descritas en una carta de instrucción, no debe de haber espacio para interpretación respecto a las condiciones de pago.

Protección para agentes inmobiliarios

  • Si un agente inmobiliario recomienda a su cliente el uso de una cuenta de escrow, demuestra que está trabajando en el mejor interés del cliente, reflejando profesionalismo y credibilidad. De igual forma, la cuenta de escrow protege los intereses del agente inmobiliario, ya que desde dicha cuenta su comisión es pagada.

Transparencia en la transacción inmobiliaria

Ambas partes contarán con un estado de cuenta que describe cómo fueron administrados y liberados los fondos. Cada vez que una condición de pago concluye, el agente de escrow lo comunica a las partes, indicando qué cantidades de dinero se pagarán y en qué momento. Los gastos de cierre también pueden ser administrados desde la cuenta de escrow, mismos que estarán descritos en el estado de cuenta correspondiente. Esto quiere decir que la transacción tendrá total transparencia y seguridad para el inversionista.

 

 

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Las obligaciones tributarias en una transacción inmobiliaria

Es importante que las partes involucradas en una transacción inmobiliaria en donde se traslade el dominio de una propiedad, estén conscientes de las obligaciones que dicho acto jurídico tiene como consecuencia. Con independencia de la nacionalidad del adquiriente o del vendedor, normalmente podemos hablar de los siguientes impuestos:

El Impuesto Predial pesa sobre un bien inmueble perpetuamente, o sobre la posesión del mismo. Se encuentra directamente relacionado con el valor de la propiedad y se fundamenta en la obtención de un mejor uso de suelo respecto de ella. Este impuesto es pagado por los propietarios o por aquellos que tengan los derechos de uso, con independencia de su nacionalidad; se causa de manera anual y no varía a menos que exista algún incremento en los valores de la propiedad.

En lo que respecta al mercado inmobiliario, el Impuesto Sobre la Renta grava la utilidad obtenida por la enajenación de la propiedad, siempre que no sea la casa habitación del contribuyente o en su caso rebase el tope de 700,000 UDIS; o bien, la adquisición de un inmueble por debajo del valor de operación, avalúo o catastral, según sea el caso, mayor al 10%. Para el caso de los mexicanos, después de haber determinando la ganancia gravable –pudiendo o no haber aplicado las deducciones que permite la misma legislación– se le aplica la tasa correspondiente al nivel de ingresos acumulados en el ejercicio. Por su parte, el extranjero tiene dos posibilidades: la primera es aplicar directamente el 25% sobre el monto de la contraprestación; o bien, pagar sobre una tasa del 30% sobre la utilidad gravable, una vez que se hayan hecho válidas o no las deducciones que expresamente autoriza la ley y siempre que tenga un representante en México y que la venta sea realizada en escritura pública ante fedatario.

El Impuesto al Valor Agregado grava directamente el consumo; la tasa es del 16% y aplica por igual a nacionales o extranjeros. En materia inmobiliaria, se aplica directamente sobre el valor de las construcciones cuando el uso de suelo indique que sea de tipo diferente al habitacional, por ejemplo, comercial o mixto.

El Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles se causa por la adquisición de un bien inmueble, cualquiera que sea la naturaleza por la que se adquirió, siempre que no se encuentre dentro de las excepciones que marca la ley al respecto. Su base es el valor que resulte más alto entre el valor de operación, el catastral o el del avalúo hecho por perito autorizado para celebrar la transacción. Son sujetos de este impuesto todos aquellos que adquieran el dominio sobre un inmueble, sin importar nacionalidad. La tasa aplicable en Quintana Roo es del 2%, sin embargo, para los municipios de Benito Juárez (Cancún), Puerto Morelos y Cozumel es del 3%.

El Impuesto Adicional para el Fomento Turístico, Desarrollo Integral de la Familia, Desarrollo Social y Promoción de la Cultura se causa en razón de una tasa del 10% sobre los impuestos que correspondan pagar al comprador que constituye la base. Los sujetos de dicho impuesto son los adquirientes de dominio sobre alguna propiedad en el estado, específicamente en Benito Juárez (Cancún), Puerto Morelos y Cozumel. Este impuesto no hace distinción alguna por criterios de nacionalidad.

Por lo anterior, es siempre importante tener conocimiento de las obligaciones tributarias cuando se pretenda adquirir el dominio sobre algún inmueble, o se realice la adquisición. Si tiene preguntas acerca de sus obligaciones tributarias, antes de efectuar una transacción inmobiliaria acérquese con el fedatario que la llevará a cabo, o con aquel que sea de su confianza; o bien, con la persona que tenga el conocimiento necesario para esclarecer sus dudas.

Obligaciones financieras en la venta de una propiedad

Al desear vender una propiedad, es recomendable contar con la información necesaria que permita conocer de forma previa cuáles serán las obligaciones financieras al momento de transmitir el bien inmueble, tales como: i) impuesto sobre la renta, ii) comisiones a agentes inmobiliarios, iii) documentos que acrediten que la propiedad está al corriente en el pago de servicios e impuestos y, iv) asesoría legal.

Respecto al impuesto sobre la renta, anteriormente era posible exentarlo acreditando que la propiedad había sido la residencia principal del vendedor durante los últimos cinco años. Las leyes fiscales han cambiado, por lo cual hoy no hay exenciones, sin embargo, sí se pueden aplicar ciertas deducciones que permitan disminuir el impuesto.

Una de las deducciones aplicables es el uso de las 700 mil UDIS (Unidades de Inversión) que la ley permite, pero para obtener este beneficio, se debe demostrar ser residente y contribuyente en México. Es importante aclarar que el beneficio únicamente puede usarse cada tres años.

Por lo anterior, se deberá entregar al notario que formalice la venta:

 

  • CURP (Clave Única de Registro de Población).
  • Registro Federal de Contribuyentes.
  • Comprobantes de domicilio a nombre del contribuyente vendedor, los cuales pueden ser: recibos de teléfono, recibos de luz y estados de cuenta bancarios.

Ahora bien, en los casos en que no se pueda deducir el impuesto por haber utilizado el beneficio de las UDIS previamente, podrán deducirse algunos conceptos que tomará en cuenta el notario para calcular el impuesto correspondiente, tales como:

  • Costo comprobado de adquisición. Se puede deducir el costo de la adquisición del inmueble. Se acredita, para inmuebles adquiridos antes de abril de 2014, con la escritura correspondiente; con posterioridad a esta fecha, con un complemento de la factura expedida por el notario(CFDI).
  • Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones. Estas se acreditan con las facturas correspondientes. Es muy importante solicitar facturas y no solamente recibos simples sobre dichas inversiones.
  • Comisiones a agentes inmobiliariosEsto se refiere a la cantidad que se le paga a los mediadores o “corredores” inmobiliarios. Como decíamos, para deducir estos gastos deberá exigirse una factura al momento de la compraventa del inmueble.

Como se puede ver, es recomendable acercarse a un asesor legal, a fin de calcular los impuestos de forma anticipada. Incluso, se deberían hacer estimaciones antes de enlistar la propiedad con un corredor inmobiliario, ya que, dependiendo de las cantidades a pagar, el precio de lista pudiera cambiar.

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Auditoría legal

Por: Iván Castillo | Director General de Secure Title Riviera Maya Notaría 39

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n un procedimiento de compraventa, es de suma importancia realizar una auditoría legal sobre la propiedad que se pretenda adquirir, ya que es necesario analizar ciertos aspectos que permitan al comprador tomar una decisión para continuar con la compra.

Por lo anterior, la auditoría legal se puede dividir en múltiples áreas, es decir, puede abarcar el punto de vista corporativo, cuestiones ambientales, temas fiscales, entre otros. Esto nos permitirá entender todas y cada una de las variables o condiciones de la propiedad.

En lo que se refiere a lotes de terreno turístico residenciales, sobre todo los que colindan con la Zona Federal Marítimo Terrestre, es de gran relevancia que se realice un estudio de factibilidad ambiental. La propiedad puede estar libre de gravamen, sin adeudo respecto a contribuciones y lista para transmitirse al comprador; sin embargo, esto no garantiza que sobre el lote de terreno se pueda construir.

El estudio de factibilidad ambiental tendrá como objetivo analizar todas las variables o condiciones aplicables, tanto de planeación, uso de suelo y ambientales; con el fin de determinar la posibilidad de construir en el lote un desarrollo turístico y a su vez, recibir recomendaciones acerca de i) los lineamientos de diseños arquitectónicos permitidos que cumplan con las disposiciones normativas de carácter ambiental, ii) la elaboración de estudios relativos a Manifestaciones de Impacto Ambiental, iii) Cambios de uso de suelo, iv) presentación de estudios ante la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales para la obtención de autorizaciones correspondientes, entre otros.

En conclusión, es recomendable que previamente a la firma de cualquier contrato a través del cual se obliguen las partes, se realice la auditoria legal para conocer a detalle cualquier riesgo y/o las bondades de la propiedad a ser adquirida.

A través de su equipo de abogados, Secure Title Riviera Maya podrá asesorar a propietarios y/o posibles compradores, mediante el análisis de la situación legal que guarda cualquier propiedad, con el objeto de proporcionarles anticipadamente información relevante para su comercialización o compra.

PARA MAYORES INFORMES

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Iván Castillo  ǀ  icastillo@stla.net

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El Registro Público de la Propiedad y sus efectos en las transacciones inmobiliarias

Por: M.D.C. Alejandro Emilio Rabishkin Castillo | Director Jurídico Notaría 39

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istóricamente, el Registro Público de la Propiedad surge por la necesidad de proporcionar certidumbre a los individuos que pretendan conocer el estado actual y el tracto sucesivo que ha sufrido un inmueble, así como alguna limitación que pese sobre la propiedad. Es únicamente a través de dicho instituto que los terceros interesados en realizar una transacción en relación a algún inmueble cuyo titular sea diferente, pueden acceder a la informacion, conociendo quién tiene el legítimo derecho sobre el inmueble y si está o no limitado. Esta PUBLICIDAD permite que el acto realizado surta efectos contra terceros, presumiendo con la inscripción la notificación del acto realizado, para que quien considere que tiene un mejor derecho se manifieste al respecto.

Ahora bien, la inscripción generada es una protección en un doble aspecto. Por un lado, evita que quien carece de un derecho legítimo limite el uso o goce de la propiedad, pudiendo lesionar a quien legítimamente es el titular del derecho sobre el inmueble. Por otra parte, protege también a quien tiene intención de llevar a cabo alguna transacción inmobiliaria, informando sobre el status de la propiedad e identificando al legítimo titular del derecho pretendido, evitando así temas en materia de robo y suplantación de identidad.

En Quintana Roo, los efectos del Registro Público de la Propiedad, además de tener el carácter publicitario, son constitutivos de derechos, tal y como lo señala el Código Civil del Estado. En sus artículos 3159 y 3160, establece que el registro será constitutivo respecto de los convenios y contratos por los cuales se adquiere, transmite, modifica o extingue el dominio de bienes raíces o de una hipoteca; y que dichos contratos sólo se perfeccionan y surten plenamente efectos hasta que se registren, a diferencia de otros estados de la República, en donde los efectos de dicho registro son de carácter declarativo, es decir, únicamente dotan de publicidad al acto. Por lo anterior, es la fuente de seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias.

Adicionalmente al Registro Público de la Propiedad, existen instituciones que contribuyen a la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias, como son, entre otras: el Registro Nacional de Poderes, el Registro Público de Comercio, el Catastro, los Notarios Públicos, los sistemas de verificación del INE, las políticas de prevención de lavado de dinero, etc.

Es importante que todo adquiriente inmobiliario solicite al notario de su elección que realice las diligencias debidas para fortalecer la seguridad jurídica de los inversionistas durante todo el trayecto de la adquisición, desde la firma hasta su debida inscripción en el Registro Público de la Propiedad; presentando en tiempo y forma el primer aviso preventivo, tramitando el certificado de libertad de gravamen o de gravamen, según sea el caso, y presentando el aviso definitivo una vez que el instrumento notarial sea firmado.

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La certeza jurídica se genera con información Notaría 39

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s relevante advertir que el Estado de Quintana Roo es una de las primeras opciones de inversión inmobiliaria extranjera en México. Por ende, es importante que los inversionistas se acerquen a su Notario Público de confianza, pues será él o ella quien podrá explicarles la legislación relativa a los extranjeros; esto es, el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y la Ley de Inversión Extranjera.

Como sabemos, una persona extranjera tiene dos principales medios para adquirir el dominio de algún inmueble en la zona restringida para ellos (100 km fronteras, 50 km de playas); siempre atendiendo a los fines de la adquisición pretendida.

Los extranjeros están impedidos para adquirir el dominio directo de tierras y aguas en una franja de 100 Km a lo largo de las fronteras y 50 km en las playas

Si la adquisición a realizar es para fines residenciales o de arrendamiento, la vía idónea es la figura del fideicomiso, mismo que deberá ser realizado ante Notario Público. Esto requiere al mismo tiempo un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, en donde entre otros factores se determina que aunque una institución bancaria será quien detente la titularidad del bien, el beneficiario de dicha propiedad será el fideicomisario (extranjero que adquiere) y deberá de inscribirse obligatoriamente al Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Municipio en donde se llevó a cabo dicha adquisición. Dos ventajas principales tiene el fideicomiso: la primera de ellas es un clausulado especial sucesorio en donde se designa a los beneficiarios para el caso de fallecimiento, la segunda es que no se requerirán los servicios de un Contador Público.

Ahora bien, si la adquisición pretendida es con fines comerciales, la mejor alternativa es realizar la transacción a través de una persona jurídica o sociedad. Entre otras cosas, se requiere que sea efectuada ante Notario Público y contar con un permiso para la utilización del nombre otorgado por la Secretaría de Economía. La formalización de la sociedad es un acto adicional a la adquisición del inmueble, sin embargo, en esta modalidad la persona jurídica es quien ostenta la titularidad del bien. Al igual que en el caso del fideicomiso, deberá inscribirse obligatoriamente en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio. Por otra parte, requiere a su vez de la contratación de un Contador Público para que lleve a cabo las declaraciones en materia de Impuesto Sobre la Renta e IVA de forma mensual y anual; conlleva además, la obligación de llevar libros societarios de Acciones y Accionistas, Asambleas y de Capital.

Derivado de lo anterior, la información proporcionada al Notario Público de su confianza se traduce en la adecuada asesoría de sus necesidades y por ende, en una mayor certeza jurídica al acto de realización pretendida.

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M.D.C. Alejandro Emilio Rabishkin Castillo

Director Jurídico – Notaría 39

Retorno 7 Robalo número 20-a Mz 11 Lt 9 Sm3

Tels. 01 800 505 58 81 y 887 34 77 (con 10 líneas)

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¿Cuál es el proceso a seguir para comprar una casa al contado en México?

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on muchas las ventajas de comprar una casa al contado, desde no pagar intereses hasta la facilidad de transferencia electrónica. Al evitar los intereses sobre una hipoteca convencional, podrá reducir sustancialmente el costo total de la casa en cuestión. El proceso de compra al contado de una casa es esencialmente idéntico a la compra hipotecaria, salvo la necesidad de solicitar y obtener aprobación para un préstamo.

Sin embargo, dado que estará comprando en una jurisdicción extranjera, deberá estar consciente de los riesgos y posibles complicaciones implícitas. Este artículo le dará algunos consejos en cuanto a la adquisición de propiedades al contado, además de una breve lista de cosas por hacer y evitar durante el proceso de cierre de la transacción:

Haga su oferta

Una vez encontrada la casa idónea, informe al propietario sobre la compra al contado que desea realizar. Muchos propietarios prefieren recibir el pago al contado, ya que el proceso de compraventa no dependerá de ningún préstamo de terceros que pudiera o no concretarse. Un comprador con efectivo es un comprador serio, con los medios para lograr la operación. Algunos compradores se valen de esta firme posición para negociar el precio de la casa y lograr reducirlo en alguna medida: los vendedores suelen inclinarse por lo que perciben como “algo seguro”, aunque el precio sea ligeramente menor, a un trato que requiera al comprador obtener financiamiento, aun cuando el comprador ofrezca pagar el precio inicialmente solicitado.

Qué hacer

Contrate los servicios de una firma de cierre de operaciones/títulos de propiedad (como Secure Title Riviera Maya) para obtener asistencia en el minucioso proceso por comenzarse.

Revise los términos del contrato de reserva, asegurándose de comprender y estar de acuerdo con los mismos.

Realice el pago del depósito SOLAMENTE a través de un Agente Depositario (Escrow) reconocido y confiable.

Qué evitar

Firmar documentos sin estar preparado para avanzar en el proceso de compra.

Firmar documentos sin asesoría legal profesional.

Depositar fondos a agentes de bienes raíces, abogados representantes del vendedor, o directamente al vendedor.

 

Haga un trato

Una vez acordado el precio, será momento de inspeccionar la propiedad. Podrá valerse de servicios de inspección autorizados y profesionales, los cuales despejarán cualquier duda en cuanto a las condiciones exactas de la casa y la propiedad en la cual ésta se encuentre. Una vez que los inspectores hayan dado el visto bueno a la propiedad, podrá proceder estando ya lo suficientemente seguro de que la casa no presenta inconvenientes serios. Si el inspector descubre cualquier problema serio, usted estará en su derecho de declinar el trato, siempre que su aprobación de la inspección haya sido establecida como condicionante en el contrato firmado. Si usted quiere comprar la casa sin importar que el inspector haya encontrado problemas menores, podrá renegociar el trato con el vendedor, acordando ya sean reparaciones o un precio menor.

Qué hacer

Haga todas las preguntas necesarias para asegurarse de comprender el proceso en curso.

Asegúrese de que su título de propiedad sea claro y esté libre de gravámenes, ejecuciones hipotecarias, impuestos vencidos, o cualquier otro embargo que pudiera afectar su condición de propietario.

Solicite el seguro de título de propiedad, si se cuenta con tal.

Solicite el reporte de cambio de título de propiedad en el idioma de su preferencia, con el fin de revisarlo junto con su abogado asesor o el representante de la firma de títulos de propiedad.

 

Cierre

Tras completarse la inspección y todas las demás tareas clave (como la búsqueda del título de propiedad), no quedará más que cerrar la operación. Siendo que su compra es al contado, tendrá mayor flexibilidad en cuanto a los términos del cierre, ya que no necesitará esperar la fecha estipulada por una institución financiera. En cualquier caso, ya habrá establecido junto con el comprador una fecha tentativa de cierre al momento de acordar el trato. Durante el cierre, usted o su representante asignado deberán firmar documentos en las oficinas del Notario Público, y sus fondos de compraventa serán distribuidos a las partes de la transacción, tales como al vendedor y a cualquier tercero aplicable.

 

Para mayores detalles e información

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Iván Castillo

Director General

icastillo@stla.net

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Due Dilligence

Por: Iván Castillo | Director General de Secure Title Riviera Maya Notaría 39

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n a real estate purchase procedure, it is very important to conduct due diligence on the property to be acquired, since there are several factors that can influence the decision of proceeding with the purchase.

This due diligence can cover multiple areas, such as corporate revisions, environmental factors, tax issues, among others. This will allow for a better understanding of each and every one of the variables regarding the state of the property.

When it comes to residential raw land in tourist areas, especially those bordering the Federal Maritime Zone, it is of utmost relevance to carry out a study of environmental feasibility. The property might be free of liens, without encumbrances and ready to be transferred to the buyer; and still, none of this guarantees that you can build on the raw land.

The environmental feasibility study will analyze all the applicable variables and conditions in terms of planning, use of land, and the environment. The purpose is to determine how feasible it is to build on such land lot, and will also ensure to receive advise on i) the allowed architectural design guidelines that comply with environmental regulations, ii) the development of Environmental Impact studies, iii) changes in use of land, iv) presenting studies before the Ministry of Environmental and Natural Resources to obtain the corresponding permits, authorizations, among other subjects.

To conclude, before signing any binding agreement, you will want to carry out a due diligence to gather detailed information on every risk and/or benefit of the property to be purchased.

Secure Title Riviera Maya’s legal team can advise owners and/or possible buyers, analyzing the legal status of any property, with the aim of providing timely information that is relevant to its marketing or purchase.

FOR FURTHER INFORMATION

Secure Title Riviera Maya

Iván Castillo  ǀ  icastillo@stla.net

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The public registry of property and its impact on real estate transactions

Por: M.D.C. Alejandro Emilio Rabishkin Castillo | Director Jurídico Notaría 39

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he Public Registry of Property came to be out of the necessity of providing certainty to those individuals willing to know the current state and the chain of title that a property has gone through, as well as any limitation on it. It is only through the aforementioned institution that interested third parties can execute transactions in relation to properties owned by someone else, have access to their information, know who is legally entitled to said properties, and if there are any limitations to them. This PUBLICITY allows for any act carried out to impact on third parties, under the assumption that the recorded act has also been duly notified, so that anyone who deems himself entitled to greater power over the property can manifest in this regard.

Furthermore, the record thus generates functions as a double protection. On the one hand, it prevents anyone lacking legitimate rights from limiting the use or enjoyment of the property, as in that case an infringement would be incurred in against the legitimate owner of the property. On the other hand, it also protects whoever intends to carry out any real estate transaction, by providing information on the status of the property and identifying the legitimate holder of the right that is sought after, helping prevent any issues related to identity theft.

Apart from its role in publicity matters, the effect of the Public Registry of Property in Quintana Roo is to constitute rights, as appointed in the Civil Code of the State: its articles 3159 and 3160 establish that the registry will be constitutive in relation to the agreements and contracts under which the real estate or mortgage title is acquired, transferred, modified or ceased. Said articles also establish that such contracts and agreements are perfected and have full effect only upon registration, unlike in other states of the country, wherein the effect of such registration is of a declarative nature, that is, it only grants publicity to the act. Therefore, it is the source of legal certainty in real estate transactions.

Besides the Public Registry of Property, there are other institutions that contribute to legal certainty in real estate transactions, including the National Notarial Registry, the Public Registry of Commerce, the Cadaster, public notaries, the verification systems of the National Electoral Institute, money laundering prevention policies, etc. It is important that all real estate purchasers request the notary public of their choice to carry out due diligence in order to strengthen the legal certainty of investors throughout the entire purchasing process, from signing to registration in the Public Registry of Property, submitting in due time and proper form the first preventive notice, processing the certificate of lien or no lien, as the case may be, and submitting the final notice once the notarial instrument is signed.

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