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Crowdfunding inmobiliario 


Por DAVID AGMON

DIRECTOR GENERAL Y FUNDADOR DE INVERSPOT

El crowdfunding inmobiliario en México cuenta con dos líneas principales:

El crowdfunding en los últimos 3 años se ha vuelto una de las mejores formas de inversión con excelentes rendimientos y gracias a la ley FINTECH pronto estarán regulados, por lo que además de ganar te brindarán muchísima más confianza.

Una de las variantes del crowdfunding es el inmobiliario, en México se cuentan ya con varias plataformas donde puedes realizar inversiones con distintos montos.

Las plataformas nacionales cuentan con dos líneas principales de inversión:

Equity: Se basa en una forma de inversión variable en el tema de rendimientos y plazos, normalmente el crowdfunding inmobiliario se proyecta por medio de plusvalía, lo que la hace muy rentable.

Deuda o de renta fija: Como su nombre lo dice es un tipo de inversión donde el plazo y el rendimiento es fijo, ya que forma parte de un préstamo al desarrollador y en algunas ocasiones el rendimiento puede no ser tan atractivo.

México se potencializa en el tema de inversiones inmobiliarias y para muestra son las tres empresas que encabezan la lista.

Inverspot

Fue de las primeras plataformas de inversiones inmobiliarias, que hasta principios de enero contaba con más de 290 millones de pesos recaudados y más de 18 millones entregados en rendimientos. Trabajan con el tipo de inversión Equity, el cual ha dado grandes resultados a los inversionistas logrando entregar más rendimiento del esperado, ya que la plusvalía generó mayor retorno. Puedes realizar inversiones desde 50 mil pesos con rendimientos promedio del 18% al 20% anual con un plazo corto o mediano.

 

Briq

Es otra de las plataformas opción para invertir ya que abre sus fondeos desde 5 mil pesos con rendimientos anuales de 16% al 18%.  Han entregado aproximadamente 12 millones de pesos en rendimientos. Su tipo de inversión es de Deuda.

 

Expansive

La tercera donde puedes invertir desde 5 mil pesos. Manejan dos tipos de inversión: Equity con rendimientos del 12% al 15% anual y patrimonial con rendimiento del 8% al 12% anual. Sus plazos son variables ya que el fondeo empieza hasta que el desarrollo se ha fondeado.

 

Identidad2

El robo de identidad en las transacciones inmobiliarias

Por M.D.C. ALEJANDRO EMILIO RABISHKIN CASTILLO

DIRECTOR JURÍDICO – NOTARÍA 39

Es importante establecer que el robo de identidad es un delito que ha ido en aumento en los últimos años, aquejando al estado de Quintana Roo como a muchos otros; esto a su vez va en detrimento de la inversión que el estado Per se genera y deriva en la falta de certidumbre en las transacciones inmobiliarias.

El robo de identidad es un delito en el que delincuentes, de manera individual o redes de delincuencia, usurpan los datos personales de ciudadanos y los utilizan sin su consentimiento para realizar operaciones fraudulentas como: solicitar créditos, simular acciones de  traslado de dominio, otorgar representaciones, etc.

Por lo anterior, es deber del inversionista cerciorarse o hacerse de los medios de la manera que pueda para obtener certeza de la identidad de la persona con la que está celebrando una operación; el Notario, como auxiliar en la procuración, cuando tiene la debida diligencia, verificará en la plataforma del INE la vigencia del documento y la clave del mismo. 
Sin embargo al no tener acceso todavía a la plataforma digital del INE con imagenología, no podrá ir más allá de lo que los sistemas que hoy en día se tienen.

El inversionista, comprador o parte en una transacción inmobiliaria debe, entre otras acciones, seguir estas recomendaciones:

Verificar de forma personal la identificación oficial de la parte con la que se está tratando.

Si la persona con la que se trata, se encuentra utilizando alguna clase de poder, solicitar una copia y verificarlo con la notaría emisora del documento.

Siempre actuar a través de agentes inmobiliarios certificados y miembros de las asociaciones respectivas, pues le genera certidumbre al trato.

Acudir con el notario de su elección para que le auxilie en la verificación de las identidades a través de los medios descritos o bien, por medio de las plataformas a las que tiene acceso.

Evitemos ser víctimas de la delincuencia tomando las precauciones debidas, acudiendo con un notario de confianza y con un agente inmobiliario certificado.

Notaría 39

Retorno 7 Robalo número 20-a Mz 11 Lt 9 Sm3

Tels. 01-800-505-5881 y 887-34-77 (con 10 líneas)

Crowfunding2

¿Qué es el crowdfunding?

Por DAVID AGMON – DIRECTOR GENERAL Y FUNDADOR DE INVERSPOT

En México, el trabajo en equipo siempre ha sido primordial, por eso mismo, gracias a la introducción de los nuevos formatos de negocios, se ha logrado que distintas personas cumplan sus sueños y logren sus metas. que

El crowdfunding es una red colectiva por medio de la cual se consiguen donaciones económicas para financiar un proyecto a cambio de participaciones y recompensas. Este se puede realizar por medio de inversores u ofertantes que buscan que su inversión de capital genere un rendimiento. Se considera una excelente alternativa para aquellos que tienen un proyecto o idea en mente y necesitan financiamiento para poder llevarlo a cabo.

El objetivo del crowdfunding consiste en recaudar fondos con el fin de lograr financiar los proyectos publicados en distintas plataformas; estos pueden ser tanto culturales, artísticos o sociales, como empresariales.

 

Existen cuatro tipos de crowdfunding:

  1. De inversión (Equity)

Consiste en invertir capital en un proyecto a cambio de participaciones. Este tipo de inversión suele ser beneficioso en caso de que el proyecto logre crecer de forma esperada, ya que de esta manera se podrá multiplicar el dinero de la inversión realizada. Inverspot es una empresa de crowdfunding inmobiliario donde puedes obtener rendimientos promedio del 18% anual.

  1. De préstamos

Este método de crowdfunding consiste en proporcionar dinero a cambio de intereses tras un periodo estimado de tiempo. Normalmente, la persona que presta su capital determina cuál es el interés que recibirá a cambio del préstamo.  Yo te presto es una empresa que te da desde $10,000 hasta $300,000 en un lapso de entre 6 y 36 meses.

  1. De recompensa

Consiste en realizar una aportación a cambio de un producto o servicio de interés y normalmente se utiliza para llevar a cabo proyectos artísticos. Kickstarter es una plataforma de crowdfunding que se enfoca en proporcionar recursos a artistas, músicos, diseñadores y otros creativos.

  1. De donación

Este método va enfocado a proyectos de fines solidarios y generalmente la participación se dirige a una causa social. Este tipo de financiamiento lo utilizan de manera frecuente las empresas con causas benéficas. Donadora es una plataforma digital que tiene la finalidad de recaudar fondos de manera segura, para causas personales o iniciativas sociales.

 

¿Cómo funciona?

Para participar en cualquiera de los tipos de crowdfunding se debe considerar lo siguiente:

Como emprendedor:

  • Seleccionar el tipo de crowdfunding al que va dirigido.
  • Enviar su proyecto.
  • Indicar una descripción clara de la idea.
  • Estimar el tiempo de fondeo.
  • Esperar la valoración y aprobación de su proyecto.

Como inversionista:

  • Conocer los tipos de inversión.
  • Seleccionar el tipo de proyecto en el que desea participar.
  • Validar el tipo de ganancia que quiere (donación, rendimiento o producto).
  • Escoger el plazo en que desea participar.

Invertir tu dinero en plataformas crowdfunding es una nueva forma de hacer crecer tu dinero o ayudar de forma consciente.

 

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Port Marina Puerto Cancún

Bajo el diseño de la reconocida firma Artigas Arquitectos, Port Marina es el desarrollo más exclusivo para negocios dentro de Puerto Cancún. A solo pasos de Marina Town Center y del Mar Caribe, este excepcional edificio despliega terrazas y acceso privado a la marina, fusionando perfectamente productividad con lujo.

Un espectacular lobby de triple altura recibe a los propietarios y visitantes, quienes pueden hacer uso del coffee bar y de la terraza.

Distribuidas en tres niveles, las suites corporativas –todas con terraza privada– exhiben acabados de alta gama que conjugan diseño y tecnología, combinando la productividad con la privacidad, dos cualidades indispensables para hacer negocios exitosos. Para reuniones del más alto nivel, existe una sala de consejo.

Adicionalmente, el desarrollo integra dos elevadores de alta velocidad, ventanas Duovent y un amplio estacionamiento de dos niveles (un cajón de estacionamiento cada 25 m2). Para tranquilidad de propietarios y visitantes, el edificio cuenta con seguridad 24/7 y circuito cerrado inteligente (CCTV).

En Port Marina, el confort y la tecnología van armoniosamente de la mano. Cada detalle de este exclusivo centro de negocios –incluyendo las espectaculares vistas al Mar Caribe– ha sido cuidadosamente pensado para crear un ambiente que propicie, ante todo, la productividad.

Obligaciones financieras en la venta de una propiedad

Al desear vender una propiedad, es recomendable contar con la información necesaria que permita conocer de forma previa cuáles serán las obligaciones financieras al momento de transmitir el bien inmueble, tales como: i) impuesto sobre la renta, ii) comisiones a agentes inmobiliarios, iii) documentos que acrediten que la propiedad está al corriente en el pago de servicios e impuestos y, iv) asesoría legal.

Respecto al impuesto sobre la renta, anteriormente era posible exentarlo acreditando que la propiedad había sido la residencia principal del vendedor durante los últimos cinco años. Las leyes fiscales han cambiado, por lo cual hoy no hay exenciones, sin embargo, sí se pueden aplicar ciertas deducciones que permitan disminuir el impuesto.

Una de las deducciones aplicables es el uso de las 700 mil UDIS (Unidades de Inversión) que la ley permite, pero para obtener este beneficio, se debe demostrar ser residente y contribuyente en México. Es importante aclarar que el beneficio únicamente puede usarse cada tres años.

Por lo anterior, se deberá entregar al notario que formalice la venta:

 

  • CURP (Clave Única de Registro de Población).
  • Registro Federal de Contribuyentes.
  • Comprobantes de domicilio a nombre del contribuyente vendedor, los cuales pueden ser: recibos de teléfono, recibos de luz y estados de cuenta bancarios.

Ahora bien, en los casos en que no se pueda deducir el impuesto por haber utilizado el beneficio de las UDIS previamente, podrán deducirse algunos conceptos que tomará en cuenta el notario para calcular el impuesto correspondiente, tales como:

  • Costo comprobado de adquisición. Se puede deducir el costo de la adquisición del inmueble. Se acredita, para inmuebles adquiridos antes de abril de 2014, con la escritura correspondiente; con posterioridad a esta fecha, con un complemento de la factura expedida por el notario(CFDI).
  • Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones. Estas se acreditan con las facturas correspondientes. Es muy importante solicitar facturas y no solamente recibos simples sobre dichas inversiones.
  • Comisiones a agentes inmobiliariosEsto se refiere a la cantidad que se le paga a los mediadores o “corredores” inmobiliarios. Como decíamos, para deducir estos gastos deberá exigirse una factura al momento de la compraventa del inmueble.

Como se puede ver, es recomendable acercarse a un asesor legal, a fin de calcular los impuestos de forma anticipada. Incluso, se deberían hacer estimaciones antes de enlistar la propiedad con un corredor inmobiliario, ya que, dependiendo de las cantidades a pagar, el precio de lista pudiera cambiar.

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Auditoría legal

Por: Iván Castillo | Director General de Secure Title Riviera Maya Notaría 39

E

n un procedimiento de compraventa, es de suma importancia realizar una auditoría legal sobre la propiedad que se pretenda adquirir, ya que es necesario analizar ciertos aspectos que permitan al comprador tomar una decisión para continuar con la compra.

Por lo anterior, la auditoría legal se puede dividir en múltiples áreas, es decir, puede abarcar el punto de vista corporativo, cuestiones ambientales, temas fiscales, entre otros. Esto nos permitirá entender todas y cada una de las variables o condiciones de la propiedad.

En lo que se refiere a lotes de terreno turístico residenciales, sobre todo los que colindan con la Zona Federal Marítimo Terrestre, es de gran relevancia que se realice un estudio de factibilidad ambiental. La propiedad puede estar libre de gravamen, sin adeudo respecto a contribuciones y lista para transmitirse al comprador; sin embargo, esto no garantiza que sobre el lote de terreno se pueda construir.

El estudio de factibilidad ambiental tendrá como objetivo analizar todas las variables o condiciones aplicables, tanto de planeación, uso de suelo y ambientales; con el fin de determinar la posibilidad de construir en el lote un desarrollo turístico y a su vez, recibir recomendaciones acerca de i) los lineamientos de diseños arquitectónicos permitidos que cumplan con las disposiciones normativas de carácter ambiental, ii) la elaboración de estudios relativos a Manifestaciones de Impacto Ambiental, iii) Cambios de uso de suelo, iv) presentación de estudios ante la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales para la obtención de autorizaciones correspondientes, entre otros.

En conclusión, es recomendable que previamente a la firma de cualquier contrato a través del cual se obliguen las partes, se realice la auditoria legal para conocer a detalle cualquier riesgo y/o las bondades de la propiedad a ser adquirida.

A través de su equipo de abogados, Secure Title Riviera Maya podrá asesorar a propietarios y/o posibles compradores, mediante el análisis de la situación legal que guarda cualquier propiedad, con el objeto de proporcionarles anticipadamente información relevante para su comercialización o compra.

PARA MAYORES INFORMES

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Iván Castillo  ǀ  icastillo@stla.net

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El Registro Público de la Propiedad y sus efectos en las transacciones inmobiliarias

Por: M.D.C. Alejandro Emilio Rabishkin Castillo | Director Jurídico Notaría 39

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istóricamente, el Registro Público de la Propiedad surge por la necesidad de proporcionar certidumbre a los individuos que pretendan conocer el estado actual y el tracto sucesivo que ha sufrido un inmueble, así como alguna limitación que pese sobre la propiedad. Es únicamente a través de dicho instituto que los terceros interesados en realizar una transacción en relación a algún inmueble cuyo titular sea diferente, pueden acceder a la informacion, conociendo quién tiene el legítimo derecho sobre el inmueble y si está o no limitado. Esta PUBLICIDAD permite que el acto realizado surta efectos contra terceros, presumiendo con la inscripción la notificación del acto realizado, para que quien considere que tiene un mejor derecho se manifieste al respecto.

Ahora bien, la inscripción generada es una protección en un doble aspecto. Por un lado, evita que quien carece de un derecho legítimo limite el uso o goce de la propiedad, pudiendo lesionar a quien legítimamente es el titular del derecho sobre el inmueble. Por otra parte, protege también a quien tiene intención de llevar a cabo alguna transacción inmobiliaria, informando sobre el status de la propiedad e identificando al legítimo titular del derecho pretendido, evitando así temas en materia de robo y suplantación de identidad.

En Quintana Roo, los efectos del Registro Público de la Propiedad, además de tener el carácter publicitario, son constitutivos de derechos, tal y como lo señala el Código Civil del Estado. En sus artículos 3159 y 3160, establece que el registro será constitutivo respecto de los convenios y contratos por los cuales se adquiere, transmite, modifica o extingue el dominio de bienes raíces o de una hipoteca; y que dichos contratos sólo se perfeccionan y surten plenamente efectos hasta que se registren, a diferencia de otros estados de la República, en donde los efectos de dicho registro son de carácter declarativo, es decir, únicamente dotan de publicidad al acto. Por lo anterior, es la fuente de seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias.

Adicionalmente al Registro Público de la Propiedad, existen instituciones que contribuyen a la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias, como son, entre otras: el Registro Nacional de Poderes, el Registro Público de Comercio, el Catastro, los Notarios Públicos, los sistemas de verificación del INE, las políticas de prevención de lavado de dinero, etc.

Es importante que todo adquiriente inmobiliario solicite al notario de su elección que realice las diligencias debidas para fortalecer la seguridad jurídica de los inversionistas durante todo el trayecto de la adquisición, desde la firma hasta su debida inscripción en el Registro Público de la Propiedad; presentando en tiempo y forma el primer aviso preventivo, tramitando el certificado de libertad de gravamen o de gravamen, según sea el caso, y presentando el aviso definitivo una vez que el instrumento notarial sea firmado.

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La certeza jurídica se genera con información Notaría 39

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s relevante advertir que el Estado de Quintana Roo es una de las primeras opciones de inversión inmobiliaria extranjera en México. Por ende, es importante que los inversionistas se acerquen a su Notario Público de confianza, pues será él o ella quien podrá explicarles la legislación relativa a los extranjeros; esto es, el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y la Ley de Inversión Extranjera.

Como sabemos, una persona extranjera tiene dos principales medios para adquirir el dominio de algún inmueble en la zona restringida para ellos (100 km fronteras, 50 km de playas); siempre atendiendo a los fines de la adquisición pretendida.

Los extranjeros están impedidos para adquirir el dominio directo de tierras y aguas en una franja de 100 Km a lo largo de las fronteras y 50 km en las playas

Si la adquisición a realizar es para fines residenciales o de arrendamiento, la vía idónea es la figura del fideicomiso, mismo que deberá ser realizado ante Notario Público. Esto requiere al mismo tiempo un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, en donde entre otros factores se determina que aunque una institución bancaria será quien detente la titularidad del bien, el beneficiario de dicha propiedad será el fideicomisario (extranjero que adquiere) y deberá de inscribirse obligatoriamente al Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Municipio en donde se llevó a cabo dicha adquisición. Dos ventajas principales tiene el fideicomiso: la primera de ellas es un clausulado especial sucesorio en donde se designa a los beneficiarios para el caso de fallecimiento, la segunda es que no se requerirán los servicios de un Contador Público.

Ahora bien, si la adquisición pretendida es con fines comerciales, la mejor alternativa es realizar la transacción a través de una persona jurídica o sociedad. Entre otras cosas, se requiere que sea efectuada ante Notario Público y contar con un permiso para la utilización del nombre otorgado por la Secretaría de Economía. La formalización de la sociedad es un acto adicional a la adquisición del inmueble, sin embargo, en esta modalidad la persona jurídica es quien ostenta la titularidad del bien. Al igual que en el caso del fideicomiso, deberá inscribirse obligatoriamente en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio. Por otra parte, requiere a su vez de la contratación de un Contador Público para que lleve a cabo las declaraciones en materia de Impuesto Sobre la Renta e IVA de forma mensual y anual; conlleva además, la obligación de llevar libros societarios de Acciones y Accionistas, Asambleas y de Capital.

Derivado de lo anterior, la información proporcionada al Notario Público de su confianza se traduce en la adecuada asesoría de sus necesidades y por ende, en una mayor certeza jurídica al acto de realización pretendida.

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M.D.C. Alejandro Emilio Rabishkin Castillo

Director Jurídico – Notaría 39

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¿Cuál es el proceso a seguir para comprar una casa al contado en México?

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on muchas las ventajas de comprar una casa al contado, desde no pagar intereses hasta la facilidad de transferencia electrónica. Al evitar los intereses sobre una hipoteca convencional, podrá reducir sustancialmente el costo total de la casa en cuestión. El proceso de compra al contado de una casa es esencialmente idéntico a la compra hipotecaria, salvo la necesidad de solicitar y obtener aprobación para un préstamo.

Sin embargo, dado que estará comprando en una jurisdicción extranjera, deberá estar consciente de los riesgos y posibles complicaciones implícitas. Este artículo le dará algunos consejos en cuanto a la adquisición de propiedades al contado, además de una breve lista de cosas por hacer y evitar durante el proceso de cierre de la transacción:

Haga su oferta

Una vez encontrada la casa idónea, informe al propietario sobre la compra al contado que desea realizar. Muchos propietarios prefieren recibir el pago al contado, ya que el proceso de compraventa no dependerá de ningún préstamo de terceros que pudiera o no concretarse. Un comprador con efectivo es un comprador serio, con los medios para lograr la operación. Algunos compradores se valen de esta firme posición para negociar el precio de la casa y lograr reducirlo en alguna medida: los vendedores suelen inclinarse por lo que perciben como “algo seguro”, aunque el precio sea ligeramente menor, a un trato que requiera al comprador obtener financiamiento, aun cuando el comprador ofrezca pagar el precio inicialmente solicitado.

Qué hacer

Contrate los servicios de una firma de cierre de operaciones/títulos de propiedad (como Secure Title Riviera Maya) para obtener asistencia en el minucioso proceso por comenzarse.

Revise los términos del contrato de reserva, asegurándose de comprender y estar de acuerdo con los mismos.

Realice el pago del depósito SOLAMENTE a través de un Agente Depositario (Escrow) reconocido y confiable.

Qué evitar

Firmar documentos sin estar preparado para avanzar en el proceso de compra.

Firmar documentos sin asesoría legal profesional.

Depositar fondos a agentes de bienes raíces, abogados representantes del vendedor, o directamente al vendedor.

 

Haga un trato

Una vez acordado el precio, será momento de inspeccionar la propiedad. Podrá valerse de servicios de inspección autorizados y profesionales, los cuales despejarán cualquier duda en cuanto a las condiciones exactas de la casa y la propiedad en la cual ésta se encuentre. Una vez que los inspectores hayan dado el visto bueno a la propiedad, podrá proceder estando ya lo suficientemente seguro de que la casa no presenta inconvenientes serios. Si el inspector descubre cualquier problema serio, usted estará en su derecho de declinar el trato, siempre que su aprobación de la inspección haya sido establecida como condicionante en el contrato firmado. Si usted quiere comprar la casa sin importar que el inspector haya encontrado problemas menores, podrá renegociar el trato con el vendedor, acordando ya sean reparaciones o un precio menor.

Qué hacer

Haga todas las preguntas necesarias para asegurarse de comprender el proceso en curso.

Asegúrese de que su título de propiedad sea claro y esté libre de gravámenes, ejecuciones hipotecarias, impuestos vencidos, o cualquier otro embargo que pudiera afectar su condición de propietario.

Solicite el seguro de título de propiedad, si se cuenta con tal.

Solicite el reporte de cambio de título de propiedad en el idioma de su preferencia, con el fin de revisarlo junto con su abogado asesor o el representante de la firma de títulos de propiedad.

 

Cierre

Tras completarse la inspección y todas las demás tareas clave (como la búsqueda del título de propiedad), no quedará más que cerrar la operación. Siendo que su compra es al contado, tendrá mayor flexibilidad en cuanto a los términos del cierre, ya que no necesitará esperar la fecha estipulada por una institución financiera. En cualquier caso, ya habrá establecido junto con el comprador una fecha tentativa de cierre al momento de acordar el trato. Durante el cierre, usted o su representante asignado deberán firmar documentos en las oficinas del Notario Público, y sus fondos de compraventa serán distribuidos a las partes de la transacción, tales como al vendedor y a cualquier tercero aplicable.

 

Para mayores detalles e información

Secure Title Riviera México

Iván Castillo

Director General

icastillo@stla.net

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Due Dilligence

Por: Iván Castillo | Director General de Secure Title Riviera Maya Notaría 39

I

n a real estate purchase procedure, it is very important to conduct due diligence on the property to be acquired, since there are several factors that can influence the decision of proceeding with the purchase.

This due diligence can cover multiple areas, such as corporate revisions, environmental factors, tax issues, among others. This will allow for a better understanding of each and every one of the variables regarding the state of the property.

When it comes to residential raw land in tourist areas, especially those bordering the Federal Maritime Zone, it is of utmost relevance to carry out a study of environmental feasibility. The property might be free of liens, without encumbrances and ready to be transferred to the buyer; and still, none of this guarantees that you can build on the raw land.

The environmental feasibility study will analyze all the applicable variables and conditions in terms of planning, use of land, and the environment. The purpose is to determine how feasible it is to build on such land lot, and will also ensure to receive advise on i) the allowed architectural design guidelines that comply with environmental regulations, ii) the development of Environmental Impact studies, iii) changes in use of land, iv) presenting studies before the Ministry of Environmental and Natural Resources to obtain the corresponding permits, authorizations, among other subjects.

To conclude, before signing any binding agreement, you will want to carry out a due diligence to gather detailed information on every risk and/or benefit of the property to be purchased.

Secure Title Riviera Maya’s legal team can advise owners and/or possible buyers, analyzing the legal status of any property, with the aim of providing timely information that is relevant to its marketing or purchase.

FOR FURTHER INFORMATION

Secure Title Riviera Maya

Iván Castillo  ǀ  icastillo@stla.net

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